Решено передать управление жилым фондом от старого собственника – государства, к новому собственнику – товариществу собственников квартир в данном доме: крупнейшее социальное преобразование в истории страны! Завершается бесплатная приватизация квартир, в 2010 году должны быть приватизированы ДЭЗы, а дальше - пусть граждане сами управляют своими домами.

Но почему в России пока только 3 % городского жилья охвачено товариществами собственников? Ведь высокая собираемость платежей от населения - 95%! – говорит об ответственном экономическом поведении граждан. Неготовность к реформе ЖКХ есть, но не столько граждан, сколько самой власти на местах, как муниципальной, так и на уровне субъектов Федерации - считает депутат Г. П. Хованская, автор многих инициатив в жилищном законодательстве РФ, трижды избиравшаяся депутатом Мосгордумы, сейчас – повторно депутат Госдумы РФ, председатель Подкомитета по реформированию ЖКХ Комитета по строительству и земельным отношениям.

- Галина Петровна, известно, вы - автор полутора сотен поправок в Жилищный кодекс РФ, в закон о введении в действие ЖК РФ, часть поправок приняты, за другие еще надо бороться. Что мешает развитию ТСЖ?

- Мы не получим эффективного собственника, если будем загонять его в ТСЖ всеми правдами и неправдами вплоть до подделок подписей и фальшивых протоколов. Принудительное вовлечение противоречит постановлению Конституционного суда. В Саратове жителям одного из домов не удавалось выйти из некого супер-ТСЖ, охватывающего большую часть города. Сейчас есть разъяснение Верховного суда: достаточно решения собственников конкретного дома и не обязательно решения общего собрания подобного супер-ТСЖ, чтобы из него выйти.

Не способствует созданию товариществ и налог на добавленную стоимость: ТСЖ, якобы, является перепродавцом коммунальных услуг жителям дома. Почему надо платить 18 % только потому, что в доме создано ТСЖ или ЖСК, существует управляющая компания - непонятно. Пытаемся исправить ситуацию.

- А проблема капитального ремонта дома – не препятствие? Кто впредь его оплачивает – жители, объединившиеся в ТСЖ?

- Во многих старых домах капремонта не было по 30–40 лет. Четыре года как ввели плату за капитальный ремонт, но накопить сумму удастся лет за 10–15, некоторые дома за это время могут рухнуть. По закону в будущем капремонт ляжет на плечи собственников жилья. Минфин считал, что обязательств федерального бюджета по капремонту нет.

Пошли судебные разбирательства: должна ли власть выполнить свои старые обязательства? В ряде случаев на основании статьи 16 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и закона о защите прав потребителей собственники помещений суды выигрывали. Таково, в частности, было решение Верховного суда Удмуртии.

Я обратилась в Верховный суд РФ, вопрос обсуждался на заседании президиума Верховного суда РФ, ответ утвержден, официальное сообщение о нем можно найти на сайте ВС РФ. Исходя из системного толкования статьи 16 закона о приватизации, статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 Гражданского кодекса разъяснено: обязанность по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках только после исполнения бывшим наймодателем (органом государственной власти, органом местного самоуправления) обязательства по капитальному ремонту дома, если это обязательство уже возникло на момент приватизации жилья.

Это документ колоссального значения, ибо долг государства по непроведенному капремонту равен федеральному бюджету! Впредь по всем подобного рода искам суды будут принимать решения в соответствии с данным разъяснением Верховного суда РФ. Соответствующее дополнение мы предлагаем и в закон о введении в действие ЖК РФ.

Нужны и другие поправки. По закону о Фонде содействия реформированию ЖКХ на каждые 5 рублей, вложенных в ремонт собственниками, государство через фонд обещает добавить 95. Но ведь чем хуже состояние дома, тем беднее живущие там люди - мы от них, что ли, требуем «софинансирования»? Сразу от пенсионеров из полуразрушенных домов Саратова, Московской области, других регионов пошли письма: в программу ремонта стали включать дома, которые находятся в лучшем состоянии и где, соответственно, живут более обеспеченные люди, способные выложить эти самые 5 процентов, т.е. решение о капремонте принимают в зависимости не от состояния дома, а от того, могу ли я те 5 процентов от своей пенсии отдать? Предлагаем требование насчет 5 процентов «софинансирования» убрать.

Или, сформулировано: если муниципалитет подает заявку на предоставление финансовой поддержки по поводу капремонта, то на его территории ТСЖ должны быть организованы в 5 процентах многоквартирных домов, соответственно, к 2010 году их должно быть уже 10 процентов, к 2011 году – 20 процентов. Условие абсурдное, надо, разумеется, отталкиваться не от процента, а, опять же, от реального состояния домов и желания собственников, а, кроме того, непроизведенный капремонт как раз и мешает созданию ТСЖ.

Читаем (ст.165 п.2 ЖК РФ): органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам бюджетные средства на капремонт многоквартирных домов. Слово «могут», несущее коррупционный смысл, надо убрать: порядок и условия предоставления средств из бюджета на капремонт должны быть едины.

В год дефолта (1998) деньги ЖСК растаяли, а как сегодня уберечь от инфляции деньги, сберегаемые на капремонт, где их хранить? Вопросов много.

- Подвалы, чердаки - общее имущество собственников?

- Власти на местах, продав объекты нежилого фонда – отдельно стоящие здания, детские сады и т.д. - перешли к продаже элементов общего имущества в домах - подвалов и чердаков, электрощитовых, колясочных, площадок под мусоросборные камеры, черных входов подъездов и т.д. - ссылаясь на постановление Президиума Верховного Совета 1991 года, которое после проведенной приватизации, принятия Гражданского и Жилищного кодексов просто не имеет смысла.
Кстати, в борьбе за подвалы собственники суды выигрывают, когда грамотно предъявляют исковые требования. Нужен документ - техническое назначение подвала при проектировании дома, которое сейчас игнорируется властями. Если проект утерян – заключение эксперта, имеющего лицензию на производство такого рода экспертиз.
Мне жалуются: префектура отказывается вносить подвальные помещения в перечень общего имущества собственников, поскольку то, что по проекту эти подвалы - технические помещения, для префектуры недостаточный аргумент. Причем тут префектура? Есть разъяснения Министерства регионального развития РФ, что собственники могут просто решением общего собрания утвердить перечень общего имущества. И нечего обсуждать это с префектурой, чиновники которой незаконно берут на себя не свои функции, т.е. либо это их некомпетентность, либо недобросовестность.
Кстати, для суда достаточно иска даже одного собственника и именно такое решение Верховного суда в пользу собственника жилья есть. Ко мне обратился судья Конституционного Суда РФ с просьбой дать заключение по поводу двух обращений в Конституционный суд: одно из Санкт-Петербурга по отказному решению по техническому подвалу и второе, аналогичное - из Екатеринбурга. Если люди проявят достаточное упорство, мы имеем здесь относительно оптимистичный прогноз.

- А земля - тоже общее имущество собственников?

- По закону новый дом вообще нельзя принять без сформированного земельного участка. В сложившейся застройке, как правило, границы земельного участка не определены, кадастровый номер не присвоен, хотите зарегистрировать придомовую территорию, местные власти запускают вас по кругу, где вы и будете пытаться понять – чем же ТСЖ управляет. Пока ситуация преодолевается только через суд.
Служба земельного кадастра одного из округов города Москвы отказывает в формировании земельного участка на основании – внимание! - протокола мэра Москвы! Вы такой нормативный документ знаете? Еще мэр сказал, что оформлять земельный участок можно только «по отмостке».
Напоминаю: земля по закону является собственностью тех, кто приватизировал квартиры, либо приобрел их на другом законном основании, а также собственников нежилых помещений в доме. Но подтвердить - не устанавливать, что уже законом установлено, а подтвердить это право – необычайно трудно. Реакция местных властей: ни пяди земли не отдадим! Вы отбираете у чиновников ресурс в натуральном выражении, который никогда не упадет в цене!
Я направила обращение в Министерство регионального развития РФ, поскольку есть распоряжение правительства о праве этого министерства разъяснять нормативные документы, находящиеся в их компетенции. И мне за подписью замминистра прислали разъяснение, что формирование земельного участка «по отмосткам» является незаконным. Рекомендую в судах опираться на это, потому что хотя суды рассматривают нормативные документы, зарегистрированные в Минюсте, но игнорировать разъяснение министерства, которому право на это дано распоряжением правительства РФ, суды не будут.
Имеются и два постановления правительства РФ 2000 и 2001 года, где определено, сколько земли - в зависимости от высоты здания и года постройки - должно принадлежать собственникам. Но так местные власти останутся без земли под новое строительство, поэтому они тормозят. Скажем, без межевания оформить земельный участок невозможно, но размежевать надо целый микрорайон! Власти с межеванием тянут. По словам чиновников из земельно-имущественного комплекса, в очереди на межевание придется простоять восемь лет.
Кроме того, межевание - дорогостоящая операция, на местах деньги в бюджеты не заложены, поэтому мы предлагаем поправку, юридически преодолевающую это затруднение.
Я веду экспертный совет по жилищной политике в Госдуме и у нас было только два случая, когда в установленном порядке собственники, создавшие ТСЖ в многоквартирном доме, получили кадастровый номер. А по Москве мне известно 12 случаев по закону сформированных земельных участков.

- Разве не риск для ТСЖ: доверить деньги и материальные ценности приглашенной управляющей компании?

- В качестве управляющего нужен профессионал, который сможет хождить в арбитражные суды, знает законодательство, владеет бухгалтерским учетом, обладает техническими знаниями (лифты, электрооборудование и т.д.). Если же жулик возглавит правление, захватит печать (а таких историй немало), последствия долго ликвидировать. Жалоб много: пришел какой-то управляющий, собрал деньги и исчез. Или: навязали управляющего, деньги использовал не для оплаты коммунальных услуг, а на благоустройство подъездов - нам первоначально нравилось, но потом начали отключать воду, газ, тепло.

Частная компания в качестве оплаты может запросить столько, что будет не под силу жителям. Недавно видела договор, где управляющие берут более 7% от платежей. Но ведь платежи растут быстрее инфляции! Надо установить какую-то твердую цену, индексируемую в зависимости от инфляции, но не процент от коммунальных платежей, т.е. нужен обязательный перечень работ, услуг и соответствующих этому перечню платежей. По этому вопросу Министерство регионального развития РФ с нами согласилось и обещало выпустить постановление правительства.

- Перечисленное – пугает. А конструктивный выход?

- «Саморегулируемая организация» – наш будущий и единственный способ защиты от прихода мошенников в сферу управления жилищным фондом. Саморегулирование – и термин, и тема, пока в России многим не известная. Хотя с этим живет старая Европа, Америка, весь мир. Всюду государство уходит от управления, от контроля за деятельностью малого и среднего бизнеса во многих отраслях, от лицензирования. Но «правила игры» нужны, чтобы была ответственность перед нами, потребителями. Поэтому и создаются объединения профессионалов или предпринимателей – т.н. «саморегулируемые», и они существенно отличаются от обычных общественных организаций. Нельзя просто назвать себя саморегулируемой организацией, закон предъявляет ряд серьезнейших требований: нужно иметь компенсационный фонд из взносов членов этой организации, страховку ответственности, правила, стандарты и многе другое.

Саморегулируемая организация - единственный инструмент защиты нас, потребителей жилищных услуг. Вот застройщик, имеющий, скажем, треть жилищного фонда в управлении в этом районе, фактически назначает крупную управляющую компанию, ставит своих председателей ТСЖ. Или: глава управы говорит – будет только эта управляющая компания и другие не суйтесь. Таких фактов у меня огромное количество. Здесь не будет конкуренции, не будет выбора для граждан, проживающих в доме, т.е. о снижении платежей нечего и говорить.

Государство, объявив о приватизации ГУПов и МУПов, управляющих жилищным фондом, не подготовило частные управляющие кампании. Они, плюс неподготовленные ТСЖ, плюс пришедшие от крупных игроков-застройщиков, монополизирующих этот рынок - вот структура «конкурентного» сообщества.

Пять лет лежал, но, наконец, принят закон о саморегулируемых организациях. У потребителя нет другого ориентира при выборе, кроме той характеристики, что данная управляющая компания - член саморегулируемой организации: она несет моральную, а также своим компенсационным фондом - финансовую ответственность, отвечает рублем в случае некачественного предоставления или непредоставления услуг.

Но внимание: пока нет статуса саморегулирования, если вам заявляют, что мы, мол, управляющая компания - член саморегулируемой организации, это желание, выдаваемое за действительность. Реестра таких организаций пока нет, нет саморегулируемой организации по типу ассоциации строителей, гильдии риэлторов, нет лицензирования, сертификации, аккредитации. И госорган, отвечающий за будущий реестр, также пока не определен. Но мы будем активно спрашивать правительство – кто за нас отвечает, ведь домов в России много, управлять ими надо, а ориентира у собственника при выборе управляющей компании никакого нет.

Проблема становления саморегулируемых организаций в России очень серьезная: 30 тысяч видов деятельности – вдумайтесь только! – должны быть вовлечены в этот процесс саморегулирования. Сейчас мне пришлось создать ассоциацию управляющих компаний.

«Жилищная стратегия». Моя задача – создать общероссийское объединение организаций, предоставляющих нам жилищные услуги.